ABD’de Tapu İşlemleri: Ev Satın Alma ve Devir Süreci

ABD’de gayrimenkul satın alma süreci, Türkiye’deki tapu işlemlerinden farklı bir sistemle yürütülür. İşlem yalnızca resmi bir kurumda imza atılarak tamamlanmaz; satın alma sözleşmesi, finansman, ekspertiz, teknik inceleme, mülkiyet araştırması, sigorta, kapanış ve kayıt aşamalarından oluşur.

Ayrıca gayrimenkul işlemleri eyaletlere göre farklılık gösterebilir. Bazı eyaletlerde işlemi bir title company veya escrow agent yürütürken, bazı eyaletlerde gayrimenkul avukatının sürece katılması gerekebilir. Bu nedenle satın alınacak gayrimenkulün bulunduğu eyalette geçerli kurallar ayrıca incelenmelidir.

ABD’de “Title” ve “Deed” Ne Anlama Gelir?

ABD’de tapu işlemlerini anlamak için iki temel kavramın birbirinden ayrılması gerekir:

Title

“Title”, gayrimenkul üzerindeki yasal mülkiyet hakkını ifade eder. Bir kişinin gayrimenkulü kullanma, satma, kiralama veya devretme hakkına sahip olduğunu gösteren hukuki kavramdır.

Deed

“Deed”, gayrimenkul üzerindeki mülkiyet hakkının satıcıdan alıcıya devredildiğini gösteren yazılı belgedir. Satın alma tamamlandığında deed hazırlanır, taraflarca gerekli şekilde imzalanır ve genellikle gayrimenkulün bulunduğu county kayıtlarına işlenir.

CFPB, konut satın alındığında alıcıya genellikle “deed” adı verilen ve satıcının yasal mülkiyetini alıcıya devrettiğini gösteren belgenin verildiğini belirtmektedir.

ABD’de Gayrimenkul Satın Alma Süreci

1. Bütçe ve Finansman Planlaması

İlk aşamada gayrimenkulün nakit olarak mı yoksa mortgage kullanılarak mı alınacağı belirlenir.

Mortgage kullanılacaksa banka veya mortgage kuruluşu genellikle şu bilgileri değerlendirir:

• Gelir ve finansal durum
• Kredi geçmişi
• Peşinat miktarı
• Gayrimenkulün değeri
• Mevcut borçlar
• Sigorta ve vergi maliyetleri

ABD dışında yaşayan yatırımcılar için foreign national mortgage adı verilen finansman seçenekleri bulunabilir. Ancak peşinat oranları, faiz oranları ve belge şartları ABD’de yaşayan alıcılara sunulan standart kredilerden farklı olabilir.

2. Gayrimenkulün Belirlenmesi ve Teklif Verilmesi

Uygun gayrimenkul belirlendikten sonra satıcıya yazılı satın alma teklifi sunulur.

Teklifte genellikle şu bilgiler bulunur:

• Satın alma fiyatı
• Depozito miktarı
• Finansman şartı
• Teknik inceleme süresi
• Ekspertiz şartı
• Kapanış tarihi
• Satıcı ve alıcı tarafından karşılanacak masraflar
• Mobilya veya ekipmanların satışa dahil olup olmadığı

Satıcı teklifi kabul edebilir, reddedebilir veya karşı teklif verebilir. Tarafların şartlarda anlaşmasıyla purchase contract, yani satın alma sözleşmesi yürürlüğe girer.

3. Depozitonun Escrow Hesabına Yatırılması

Sözleşmenin imzalanmasının ardından alıcı genellikle earnest money deposit adı verilen güvence depozitosunu yatırır.

Bu para doğrudan satıcıya verilmez. Genellikle title company, escrow company, gayrimenkul avukatı veya yetkili başka bir tarafın yönettiği güvenli escrow hesabında tutulur.

Satış tamamlandığında depozito, alıcının ödemesi gereken satın alma bedeline veya kapanış masraflarına mahsup edilir. İşlemin iptal edilmesi hâlinde depozitonun kime ödeneceği, sözleşmedeki iptal ve koruma şartlarına göre belirlenir.

Teknik İnceleme ve Ekspertiz

Home Inspection

Home inspection, konutun fiziksel durumunun bağımsız bir uzman tarafından incelenmesidir.

İnceleme sırasında genellikle şu alanlar kontrol edilir:

• Çatı
• Klima ve ısıtma sistemi
• Elektrik tesisatı
• Su tesisatı
• Temel ve yapı elemanları
• Pencereler ve kapılar
• Havuz
• Beyaz eşyalar
• Nem ve su hasarı belirtileri

Teknik inceleme sonucunda önemli sorunlar bulunursa alıcı sözleşmedeki şartlara bağlı olarak fiyat indirimi, onarım veya işlemden çekilme talebinde bulunabilir.

Appraisal

Mortgage kullanılan işlemlerde banka çoğunlukla gayrimenkul için bağımsız bir ekspertiz yaptırır.

Ekspertizin amacı, satın alma fiyatının piyasa değeriyle uyumlu olup olmadığını belirlemektir. Banka genellikle gayrimenkulün ekspertiz değerini aşan kısmını finanse etmek istemez.

Teknik inceleme ile ekspertiz aynı işlem değildir. Teknik inceleme konutun fiziksel durumuna, ekspertiz ise piyasa değerine odaklanır.

Title Search Nedir?

Title search, gayrimenkulün geçmiş mülkiyet kayıtlarının ve üzerinde bulunan hukuki yüklerin araştırılmasıdır.

Bu incelemede genellikle şu konular kontrol edilir:

• Satıcının gayrimenkulü devretme yetkisi
• Ödenmemiş emlak vergileri
• Mortgage ve diğer borç kayıtları
• Mahkeme kararlarından kaynaklanan hacizler
• Müteahhit veya yüklenici alacakları
• Geçmiş devirlerdeki kayıt hataları
• Geçiş veya kullanım hakları
• Gayrimenkul üzerindeki diğer hak iddiaları

Title search ve title insurance hizmetleri, kapanış masraflarının önemli kalemleri arasında yer alabilir. CFPB’ye göre title hizmetleri; title search, title insurance ve birçok eyalette kapanış işlemini yürüten temsilcinin ücretini kapsayabilir.

Title Insurance Nedir?

Title insurance, geçmişten kaynaklanan ve satın alma sırasında fark edilmeyen mülkiyet sorunlarına karşı koruma sağlayan sigorta türüdür.

Örneğin önceki malik tarafından ödenmemiş bir vergi, yüklenici alacağı veya başka bir kişinin geçmişe dayanan mülkiyet iddiası sonradan ortaya çıkabilir.

İki temel title insurance türü bulunur:

Lender’s Title Insurance

Mortgage veren bankanın kredi tutarını korur. Bankalar çoğunlukla lender’s title insurance satın alınmasını şart koşar.

Owner’s Title Insurance

Gayrimenkul sahibinin yatırdığı sermayeyi ve mülkiyet hakkını korur. Federal düzeyde her işlemde zorunlu değildir ancak geçmişe dayalı mülkiyet taleplerine karşı önemli koruma sağlayabilir.

Closing Disclosure Nedir?

Mortgage kullanılan standart konut alımlarında banka, alıcıya kapanıştan en az üç iş günü önce Closing Disclosure belgesini göndermek zorundadır.

Bu belgede şu bilgiler yer alır:

• Kredi tutarı
• Faiz oranı
• Aylık ödeme
• Kapanış masrafları
• Vergiler
• Sigorta giderleri
• Alıcının kapanışta ödeyeceği toplam tutar
• Satıcıya ve diğer taraflara yapılacak ödemeler

Alıcı, Closing Disclosure belgesini daha önce verilen Loan Estimate ile karşılaştırmalıdır. Farklılıklar veya beklenmeyen ücretler bulunuyorsa kapanıştan önce banka ya da closing agent ile görüşülmelidir.

Nakit satın alımlarda standart mortgage Closing Disclosure belgesi kullanılmayabilir. Bunun yerine title veya closing şirketi tarafından işlemdeki tahsilat ve ödemeleri gösteren bir settlement statement hazırlanabilir.

Closing Aşamasında Hangi Belgeler İmzalanır?

Kapanışta imzalanacak belgeler finansman türüne ve eyalete göre değişebilir.

Başlıca belgeler şunlardır:

• Satın alma sözleşmesi
• Closing Disclosure veya settlement statement
• Deed
• Promissory Note
• Mortgage veya Deed of Trust
• Title belgeleri
• Vergi beyanları
• HOA veya condominium belgeleri
• Sigorta belgeleri
• Kimlik ve mülkiyet beyanları

CFPB, mortgage kapanışından önce deed, promissory note ve mortgage belgelerinin önceden istenmesini ve dikkatlice incelenmesini önermektedir.

Para Transferinde Dolandırıcılık Riski

ABD’de kapanış ödemeleri çoğunlukla banka havalesi yoluyla yapılır. Gayrimenkul işlemlerinde sahte e-posta göndererek banka bilgilerini değiştirmeye çalışan dolandırıcılar bulunabilir.

Ödeme göndermeden önce:

• Banka bilgileri telefonla doğrulanmalı
• E-postadaki numara yerine daha önce bilinen resmi numara aranmalı
• Son dakika hesap değişikliği taleplerine şüpheyle yaklaşılmalı
• Küçük bir test ödemesi yapılıp yapılamayacağı sorulmalı
• Para transferi title veya closing şirketiyle doğrudan teyit edilmeli

CFPB, dolandırıcıların closing veya settlement agent gibi davranarak son anda sahte banka bilgileri gönderebildiği konusunda tüketicileri uyarmaktadır.

Deed Kaydı ve Mülkiyetin Tamamlanması

Belgeler imzalandıktan ve para transferi tamamlandıktan sonra deed, gayrimenkulün bulunduğu county’nin resmi kayıtlarına gönderilir.

Kaydın tamamlanmasıyla devir kamu kayıtlarına işlenir. Title company veya closing agent daha sonra alıcıya kaydedilmiş deed kopyasını ve title insurance poliçesini iletebilir.

Florida’da kaydedilen deed üzerindeki documentary stamp tax genellikle kayıt sırasında county clerk veya recording official aracılığıyla ödenir.

ABD’de Kapanış Masrafları

Closing costs olarak adlandırılan kapanış masrafları işleme göre değişebilir.

Başlıca giderler şunlardır:

• Mortgage kuruluş ücreti
• Ekspertiz
• Teknik inceleme
• Title search
• Title insurance
• Closing veya escrow hizmeti
• Avukat ücreti
• County kayıt ücretleri
• Emlak vergisi ayarlamaları
• Sigorta primi
• HOA veya condominium ücretleri
• Documentary stamp ve mortgage vergileri
• Ön ödemeli faiz
• Escrow hesabına yatırılan vergi ve sigorta rezervleri

Kapanış masraflarının bir bölümü alıcıya, bir bölümü satıcıya ait olabilir. Masrafların paylaşımı sözleşmeye, eyalet kurallarına ve yerel uygulamalara göre değişir.

Florida’da Deed ve Mortgage Vergileri

Florida’da gayrimenkul mülkiyetini devreden deed ve benzeri belgeler documentary stamp tax kapsamındadır.

Miami-Dade dışındaki Florida county’lerinde deed vergisi, satış bedelinin her 100 doları veya kesri için 0,70 dolardır.

Miami-Dade County’de temel oran her 100 dolar için 0,60 dolardır. Ayrıca genel olarak her 100 dolar için 0,45 dolar surtax uygulanır; yalnızca tek ailelik konut devrinde bu ek surtax uygulanmaz.

Florida’da kaydedilen mortgage ve benzeri borç belgeleri içinse teminat altına alınan tutarın her 100 doları veya kesri üzerinden 0,35 dolar documentary stamp tax uygulanır.

Bu masrafları hangi tarafın ödeyeceği satın alma sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.

Yabancılar ABD’de Gayrimenkul Satın Alabilir mi?

ABD vatandaşı olmayan kişiler birçok durumda ABD’de gayrimenkul satın alabilir. Ancak yabancı yatırımcıların tabi olabileceği kurallar; eyalete, gayrimenkulün konumuna, yatırımcının vatandaşlığına veya ikamet durumuna göre değişebilir.

Florida’da belirli “foreign principal” grupları için tarım arazileri, askeri tesis veya kritik altyapı çevresindeki gayrimenkuller ve bazı diğer taşınmazlar konusunda özel sınırlamalar bulunmaktadır. Bu kurallar her yabancı alıcıya aynı şekilde uygulanmaz; yatırımcının hukuki statüsü ve gayrimenkulün konumu ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Yabancı alıcılardan şu belgeler talep edilebilir:

• Geçerli pasaport
• Adres belgesi
• Para kaynağını gösteren banka belgeleri
• Şirket üzerinden alım yapılıyorsa şirket belgeleri
• Mortgage kullanılacaksa gelir ve varlık belgeleri
• Vergisel işlemler gerekiyorsa ITIN veya EIN

ITIN, yalnızca deed imzalamak için her durumda zorunlu değildir. Ancak kira geliri, vergi beyannamesi, finansman veya gelecekte satış yapılması sırasında gerekli olabilir.

FIRPTA Nedir?

FIRPTA, yabancı kişilerin ABD’deki gayrimenkullerini satması sırasında uygulanan federal vergi stopaj sistemidir.

Yabancı bir satıcı ABD’deki gayrimenkulünü devrettiğinde genel FIRPTA stopaj oranı, satıştan elde edilen toplam tutarın yüzde 15’idir. Çoğu işlemde stopajın yapılmasından ve IRS’ye aktarılmasından alıcı sorumludur. Bazı istisnalar veya azaltılmış stopaj imkânları bulunabilir.

FIRPTA stopajı her zaman satıcının nihai vergi borcu anlamına gelmez. Yabancı satıcı, gerekli federal vergi beyannamesini verdikten sonra gerçek kazancına göre iade alabilir veya ek vergi ödeyebilir.

ABD’de Tapu İşlemlerinde Kontrol Listesi

Gayrimenkul satın almadan önce aşağıdaki konular kontrol edilmelidir:

• Satın alma sözleşmesindeki iptal şartları
• Depozitonun tutulacağı escrow hesabı
• Teknik inceleme süresi
• Ekspertiz sonucu
• Title search raporu
• Gayrimenkul üzerindeki borç ve hacizler
• Owner’s title insurance
• HOA veya condominium belgeleri
• Emlak vergisi
• Sigorta maliyeti
• Sel ve fırtına riski
• Closing Disclosure
• Kapanış masrafları
• Deed üzerinde yazacak kişi veya şirket
• Ortak alımda mülkiyet şekli
• Para transferi bilgilerinin doğruluğu
• Deed’in county kayıtlarına işlendiğinin teyidi

Sonuç

ABD’de tapu işlemleri; sözleşme, teknik inceleme, ekspertiz, title search, sigorta, finansman, kapanış ve county kayıt aşamalarından oluşan kapsamlı bir süreçtir.

Türkiye’deki tapu sisteminden farklı olarak, işlemde title company, escrow agent, banka ve bazı eyaletlerde gayrimenkul avukatı birlikte görev alabilir.

Özellikle uluslararası yatırımcıların yalnızca satış fiyatına odaklanmaması; title durumu, kapanış giderleri, vergiler, sigorta, HOA kuralları ve gelecekteki FIRPTA yükümlülüklerini de değerlendirmesi gerekir.

Florida gayrimenkul fırsatlarını inceleyin.

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuk, vergi, mortgage veya yatırım danışmanlığı değildir. Gayrimenkul işlemlerinde eyalete özel profesyonel destek alınmalıdır.